Transformação & legalização de imóveis: Desafios e oportunidades

A transformação e respetiva legalização de imóveis é um tema de grande relevância no contexto atual do mercado imobiliário em Portugal. A existência de propriedades construídas ou modificadas sem o devido licenciamento representa não apenas um problema jurídico, mas também um desafio urbanístico, social e econômico. Com a crescente necessidade de regularizar estas situações, tanto para os proprietários quanto para a comunidade, entender os processos e implicações da legalização torna-se essencial.

O Contexto dos Imóveis Irregulares em Portugal

Portugal possui um histórico significativo de construções irregulares, muitas vezes resultantes de falhas no planejamento urbano, falta de fiscalização ou necessidade de habitação rápida e acessível. Estes imóveis, embora possam oferecer soluções habitacionais, frequentemente não atendem aos padrões de segurança, salubridade e sustentabilidade exigidos pela legislação, além de não constituir moradia efetiva para fins fiscais e de cidadania aos seus ocupantes, sejam inquilinos ou proprietários.

Desafios da Legalização

Legalizar um imóvel irregular envolve uma série de desafios, tanto para os proprietários quanto para as autoridades. Entre os principais obstáculos estão:

• Conformidade com Normas Urbanísticas: Imóveis irregulares frequentemente não atendem aos requisitos de zoneamento e uso do solo, o que pode exigir modificações significativas para a regularização.
• Custos Financeiros: A legalização pode implicar custos elevados para os proprietários, incluindo custos com projeto de arquitetura e de especialidades, taxas administrativas, multas e despesas com obras de adaptação para cumprir as normas técnicas e de segurança.
• Processos Burocráticos: O procedimento para legalização pode ser complexo e demorado, envolvendo múltiplas etapas e a necessidade de aprovação por diferentes órgãos públicos.
• Impacto Social e Comunitário: Regularizar um imóvel irregular pode ter implicações para a comunidade local, especialmente em áreas densamente povoadas, onde a legalização pode afetar o planejamento urbano e os serviços públicos.

O Papel do Simplex Urbanístico

A recente introdução do Simplex Urbanístico em Portugal representa um avanço significativo na simplificação dos processos de licenciamento e regularização de imóveis. Esta legislação visa desburocratizar e agilizar procedimentos administrativos, facilitando não apenas a legalização de propriedades como também a transformação da afetação dos imóveis. Entre as medidas relevantes estão:

• Simplificação dos Processos de Licenciamento: Redução do número de etapas e documentos necessários para a legalização, tornando o processo mais acessível e menos oneroso para os proprietários.
• Flexibilização das Normas Urbanísticas: Adaptação das exigências legais para permitir a regularização de imóveis em áreas onde a conformidade total seria inviável ou extremamente custosa.
• Incentivos para a Regularização: Criação de programas de apoio financeiro e técnico para proprietários que buscam legalizar suas propriedades, incluindo subsídios e linhas de crédito com condições favoráveis.

Benefícios da Legalização

A legalização de imóveis irregulares traz diversos benefícios, tanto para os proprietários quanto para a sociedade em geral. Imóveis legalizados têm maior valor de mercado, uma vez que passam a ser reconhecidos formalmente e podem ser negociados sem restrições legais. Além disso, os proprietários de imóveis legalizados desfrutam de maior segurança jurídica, evitando riscos de demolição, multas e outras sanções.

A adaptação dos imóveis às normas de segurança e salubridade resulta em melhores condições de vida para os moradores. Adicionalmente, a regularização contribui para um planejamento urbano mais ordenado e sustentável, permitindo uma melhor gestão dos recursos e serviços públicos.

Vale a Pena Transformar um Imóvel Comercial em Residencial? ⁽¹⁾

Para ilustrar os custos e ganhos envolvidos na transformação de imóveis comerciais em residenciais, consideremos um exemplo prático. Suponha que um apartamento T2 com 100m² de área em Vila Nova de Gaia tenha um valor de venda de €180.000. Agora, vamos comparar este cenário com a aquisição de um escritório de área equivalente e que possa ser legalizado como residência.

Cenário A – Aquisição de um Apartamento T2 como Segunda Habitação:

• Valor de compra: €180.000
• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): 2.2% (aproximadamente €3.960)
• Imposto do Selo: 0,8% (aproximadamente €1.440)
• Custos de escrituração e registro: aproximadamente €1.000
• Total de custos de aquisição: €186.400

Cenário B – Aquisição de um Escritório para Conversão em Residência:

• Valor de compra: €100.000 (considerando que escritórios geralmente são mais baratos)
• IMT: 6,5% (aproximadamente €6.500)
• Imposto do Selo: 0,8% (aproximadamente €800)
• Custos de escrituração e registro: aproximadamente €1.000
• Taxas administrativas de legalização e adaptação: €2.000
• Obras de adaptação: €50.000
• Honorários de arquitetos e engenheiros: €5.000
• Total de custos de aquisição, adaptação e legalização: €165.300

Ganhos Potenciais:

Ao optar pela conversão de um escritório em residência, o proprietário pode economizar aproximadamente €21.100, ou seja, uma economia em torno de 11%. Em um cenário de arrendamento, esta diferença de valor implica em um aumento de aproximadamente 1% no yield⁽²⁾. Além disso, a valorização do imóvel após a legalização pode ser significativa, especialmente em áreas de alta demanda, potencialmente aumentando o valor de mercado do imóvel.

Conclusão: Caminho para a Regularização

A legalização de imóveis irregulares em Portugal é um processo complexo, mas essencial para garantir a segurança, valorização e sustentabilidade das habitações. Com a implementação do Simplex Urbanístico, o caminho para a regularização torna-se mais acessível, oferecendo novas oportunidades para proprietários e comunidades.

Na AWANTT estamos preparados para auxiliar nossos clientes em todas as etapas do processo de legalização e adaptação de imóveis, garantindo que cada passo seja conduzido com a máxima eficiência e responsabilidade. Para mais informações e consultoria especializada, convidamos você a entrar em contato conosco. Visite nosso site em www.awantt.pt e descubra como podemos ajudar a concretizar o seu projeto de regularização imobiliária.

(1) Todos os valores apresentados são ilustrativos, sujeitos a variação de mercado e alterações na legislação.
(2) No contexto imobiliário e financeiro, yield é um termo em inglês que significa “rendimento” ou “retorno”. É utilizado para expressar a rentabilidade de um investimento, indicando o quanto um investidor pode esperar ganhar em relação ao valor investido.

Wagner Ceulin

Engenheiro e Diretor Executivo do Grupo AWANTT. Hoje, apresenta-nos o texto: “Transformação & legalização de imóveis: Desafios e oportunidades.”

Veja quem é Wagner Ceulin Conhece AWANTT PRIME Segue a AWANTT PRIME Outros Temas de Wagner Ceulin: #1 Financiamento Imobiliário em Portugal? #2 Dicas para remodelação ou construção #3 O drama do arrendamento #4 Importância do projeto de arquitetura na remodelação #5 O avanço da IA na Construção Civil #6 Juros e Redes Sociais no Mercado Imobiliário #7 Ainda vale a pena comprar imóveis em Portugal? #8 Devo reformar meu apartamento agora ou esperar um pouco mais? #9 Revolução no Urbanismo: O impacto transformador do simplex urbanístico #10 Simplex Urbanístico – Facilitação da Conversão de Imóveis Comerciais em Residenciais #11 Construir Portugal: Governo apresenta 30 medidas para a habitação #12 Transformação & legalização de imóveis: Desafios e oportunidades